양도소득세 계산기

양도소득세는 부동산, 분양권, 비상장 주식 등의 자산을 처분하여 발생한 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 「소득세법」 제94조 등 에 근거하며, 본 계산기는 가장 흔한 사례인 주택(아파트·단독· 다세대)의 양도세 계산을 지원합니다.

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
장기보유특별공제 = 양도차익 × 공제율
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제(연 250만원)
산출세액 = 과세표준 × 누진세율 - 누진공제
지방소득세 = 산출세액 × 10%
총 부담세액 = 산출세액 + 지방소득세

[기본 누진세율]
1,400만원 이하 6% / 5,000만 15% / 8,800만 24% /
1.5억 35% / 3억 38% / 5억 40% / 10억 42% / 10억 초과 45%

• 1세대 1주택 (고가주택 12억 초과분): 보유연수 ×4% (최대 40%) + 거주연수×4% (최대 40%), 합산 최대 80%. 2년 이상 거주가 전제.
• 그 외 (다주택, 비주택, 토지 등): 보유연수 ×2% (3년 6%부터 시작, 15년 이상 30%).
• 3년 미만 보유 시 공제 없음.

• 주택·입주권 1년 미만: 70%
• 주택·입주권 1년 이상 2년 미만: 60%
• 분양권: 1년 미만 70%, 1년 이상 60%
• 토지·상가 1년 미만: 50%
• 토지·상가 1년 이상 2년 미만: 40%

단기 양도는 누진세율과 비교하여 더 큰 세액이 적용됩니다.

• 5억에 매수, 8억에 매도, 5년 보유 (다주택자): 양도차익 3억 → 장특공 10% (3,000만원) → 과세표준 약 2.67억 → 양도세 약 8,500만원, 지방세 850만원, 총 약 9,350만원.
• 1세대 1주택, 12억 초과분 4억 차익, 10년 보유· 거주: 장특공 80% 적용 → 양도소득금액 8,000만원 → 기본공제 250만원 → 과세표준 7,750만원 → 양도세 약 1,200만원.

• 본 계산기는 1세대 1주택 비과세 판정, 일시적 2주택 비과세, 상속·증여 자산의 취득가액 의제, 농지/임야 자경 감면 등 특수 사례를 다루지 않습니다.
• 다주택 중과세율은 정책에 따라 한시적으로 배제·재개되므로 양도일 기준 최신 고시를 반드시 확인하세요.
• 매수 시점이 오래되어 취득가가 불분명한 경우 환산취득가액 또는 기준시가가 적용되며, 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
• 실제 신고는 국세청 홈택스에서 진행하며, 고가·복잡한 케이스는 세무사 상담을 권장합니다.

• 「소득세법」 제94조 ~ 제104조 (양도소득)
• 「소득세법 시행령」 — 1세대 1주택 비과세 요건
• 국세청 — 양도소득세 종합 안내, 환산취득가액 고시